本書(shū)結(jié)合鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的逐步推進(jìn)和《民法典》頒布實(shí)施的大背景，系統(tǒng)地構(gòu)建了一個(gè)理論和實(shí)踐相印證的宅基地三權(quán)分置的動(dòng)態(tài)權(quán)利體系�？紤]到鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的逐步推進(jìn)、地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴逐步消解以及區(qū)域發(fā)展的差異性及漸近性，結(jié)合因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的目標(biāo)，宅基地三權(quán)分置改革必然不能采取整齊劃一的放活方式。學(xué)者們?cè)噲D構(gòu)建某一種整齊劃一的宅基地三權(quán)分置改革方案，而本書(shū)認(rèn)為，應(yīng)從時(shí)間維度和空間維度對(duì)宅基地三權(quán)分置改革進(jìn)行界分，實(shí)施漸進(jìn)式的宅基地三權(quán)分置改革。從時(shí)間維度來(lái)講，漸進(jìn)式改革的放活方式應(yīng)隨著時(shí)間的推移，漸次顯現(xiàn)為宅基地使用權(quán)分離出債權(quán)性子權(quán)利、宅基地使用權(quán)分離出物權(quán)性子權(quán)利、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)化后流轉(zhuǎn)、宅基地使用權(quán)直接流轉(zhuǎn)的放活方式。從空間維度上來(lái)講，沿海等發(fā)達(dá)地區(qū)和中西部等偏遠(yuǎn)地區(qū)，對(duì)盤活宅基地的需求因地而異，宅基地三權(quán)分置改革勢(shì)必在沿海等發(fā)達(dá)地區(qū)先行推進(jìn)，而中西部等偏遠(yuǎn)地區(qū)的宅基地，會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，而逐漸顯現(xiàn)其財(cái)產(chǎn)價(jià)值。當(dāng)前，因城鄉(xiāng)二元仍較為堅(jiān)固，于實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化之前，宅基地為農(nóng)民集體所有的內(nèi)在邏輯不能突破，故宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)化后轉(zhuǎn)讓以及宅基地使用權(quán)直接流轉(zhuǎn)的模式，不具有現(xiàn)實(shí)意義。而《民法典》再次鞏固了物權(quán)法定原則，使得宅基地使用權(quán)分離出物權(quán)性子權(quán)利次級(jí)宅基地使用權(quán)作為物權(quán)的愿望落空。故現(xiàn)階段只能采取宅基地使用權(quán)分離出債權(quán)性子權(quán)利的盤活方式。受房地一體原則的約束，該子權(quán)利僅可為一般租賃權(quán)，不可為法定租賃權(quán)。對(duì)現(xiàn)有研究成果進(jìn)行細(xì)致梳理發(fā)現(xiàn)：學(xué)者們往往著眼于宅基地使用權(quán)之上，試圖將作用力置于宅基地之上來(lái)實(shí)現(xiàn)適度放活宅基地使用權(quán)的改革目標(biāo)。但是，宅基地使用權(quán)的放活也可以采取間接放活的方式進(jìn)行，具體來(lái)講，將改革的著力點(diǎn)放在農(nóng)房之上，通過(guò)盤活農(nóng)房，間接盤活宅基地使用權(quán)。設(shè)立農(nóng)房租賃權(quán)以及《民法典》新規(guī)定的居住權(quán)，間接實(shí)現(xiàn)對(duì)宅基地使用權(quán)的債權(quán)化和物權(quán)化盤活的雙軌制來(lái)實(shí)現(xiàn)宅基地三權(quán)分置改革。此時(shí)，宅基地三權(quán)分置的構(gòu)造模型應(yīng)為宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和農(nóng)房居住權(quán)或農(nóng)房租賃權(quán)的三權(quán)分置。對(duì)于農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押，抵押權(quán)人可采取強(qiáng)制管理的方式，為社會(huì)主體設(shè)立農(nóng)房租賃權(quán)和居住權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)；對(duì)于宅基地使用權(quán)繼承，被繼承人死亡之后，宅基地使用權(quán)消滅，房屋自動(dòng)歸集體所有，但是集體可為繼承人設(shè)立農(nóng)房租賃權(quán)或農(nóng)房居住權(quán)。